注文住宅をするための土地購入のススメ

土地の入手方法は、3つの方法が一般的です。
・自分で探す
・仲介業者に紹介してもらう
・ハウスメーカーや工務店に紹介してもらう
しかし、それぞれに良い点や悪い点があり、一朝一夕にはいきません。


このテーマの結論としては、「土地探しより信頼できる会社探し」が大事だと感じます。信頼できる人（会社）から土地を紹介されたら、あなた自身も信頼を失わない行動をする。いまどき泥臭いと思うかもしれませんが、そんな人と人との関係がいい土地とめぐり合える近道だったりします。


自由な家づくりがしたくて注文住宅を考えたのに、土地探しでつまずいてしまった方のヒントになれば嬉しいです。

土地は、だれのもの？

こう問うと「地主のものでしょ」と言われそうですが、それでは50点で正確には国のものです。

なら、地主て何に？

地主は、国から土地を自由につかう権利があたえられた人です。つまり、土地は国のもので権利者が地主となります。この権利は記録（登記）されて、価値と受ける恩恵にしたがい税金が課せられます。また、この権利を売り買いすることを不動産取引と呼びます。

もし仮に、すべての地主さんが土地を売らなかったら？

国土は一定量しかありませんから、だれも売らなければ買うことはできません。しかし、現実はそうなりません。人はつねに外的・内的に変化がおこり、栄枯盛衰をくりかえすことで売買は頻繁におこなわれます。

なのに、買えないのはなぜか。

いい条件の土地の出現率

ほとんどの土地は、あなたの希望よりもオビに短いかタスキに長いはず。どうしてそんな土地ばかりなのかと問われれば、あなたがビビッとくる土地はなかなか出現しないからです。これは、水面下で売買されているから表に出ないのではなく、市場自体に出てこないという意味です。それはなぜか―

土地には、サイクルがあるのをご存知でしょうか？

一戸建て用地であれば、生活スタイルや家族構成の変化により、やがて土地を手放す時期がおとずれます。地域格差はありますが人口9万人の地域であれば2～3年毎に1～2件、だれが見てもいいと思える土地があらわれます。これが土地サイクルです。

いい土地にめぐり合いたければ、最低3年は探す。

あなたが2～3ケ月探してめぐり合えないのは、ある意味あたりまえなのです。もし、3年も探していられないなら、目先をかえてみるのはどうでしょうか。

目先をかえて土地探し

人は千差万別で小さいくても安価ならいい人もいれば、高価でも大きくないと嫌な人もいます。また、目先をかえて価値をみいだす人もいます。

だから、100％の土地を求めるのはやめて　“これだけは絶対にほしい”　“これだけは絶対にイヤ”　を1つ決めます。そのうえで何点までなら許容できるのか、あらかじめ決めておくのです。

1つだけですよ、 欲張ってはいけません。

絶対基準をクリアーしていれば、100点からの減点計算をしましょう。

90点なら合格ではありませんか。

予算と満足度

ときに相場価格より、10％くらい安い土地なら出てくる可能性はあります。しかし、予算と価格にそれ以上のひらきがあるなら、それは初期設定に問題があります。

対処方法として、希望地域をかえるなどの抜本的な対処が必要です。また、相場より安いものは、それなりの理由があるはずです。見つけても飛びつかず、慎重に話を進めてください。

採点はギリギリＯＫだけど、最終決断に迷うことがあります。その場合はどうするのかー

ズバリ、価格交渉をする。

ようは、価格によって満足度を押しあげるのです。もちろん値引きに応じてもらえない事もありますが、あっさりＯＫされる事もありますので、ぜひチャレンジしてみてください。

価格交渉とジャッジメントタイム

何でもかんでも価格交渉するのは、信用を失うことになるのでオススメしません。あくまでも自分の背中を押す、最終手段としてお使いください。また、不思議なものでどんな土地でも購入者はあらわれます。

いい物件ほど足が速いので、1週間も考えたなら先行者がいるものとして挑んでください。“昨日の売地は、今日は誰かのもの”　タイムリーに決断することが大切です。

それでも出会えないのは？

あなたは何日、物件を探しましたか？　週末にネットで2～3時間しらべることを2カ月くらい続けたくらいではありませんか？

不動産に伝わる格言として、「千3つ1（せんみついち）」といわれる言葉があります。これは、「1000日探せば⇒おメガネにかなう物件が3つ見つかり⇒交渉の末そのうちの1件が購入できる。」という意味です。

1000日なんて無理。

そんな時間もないし、根気も続かない。そう思われるなら、あなたに代わるほかの人に探してもらうしかありませんが、その依頼先がまたむずかしい。

土地の依頼先を考える

1. 仲介業者（不動産屋さん）に紹介してもらう
2. ハウスメーカーや工務店に紹介してもらう

この2つが依頼先として思いうかぶことでしょう。それぞれの良い点、悪い点もお知らせします。

こうして比較すると、どちらに依頼してもなかなか自分たちの利点だけにフォーカスするのは、むずかしいことがわかりますね。

その他の取得方法を考える

• 分譲住宅を販売している会社から分けてもらう
• 建築条件付きの土地から条件をはずしてもらう

”分譲住宅会社はたくさん土地と建物を売り出しているのだから、そこから分けてもらえないか？”　と考えるかもしれませんが、それもなかなか難しいです。

なぜなら、分譲住宅会社さんも土地を仕入れるのに相当苦労しており、区画を整備するのにも費用と時間を使っており、それに見合う利益の最大化をはかろうとすれば、家をつけて販売する計画になります。そのため、利益が減る販売はおこないません。また、建築条件付き土地についても同様のことが言えます。

例外として、不動産の取引業の資格しか持たない不動産屋さんが、土地分譲としてと土地のみを販売をしていることがあります。こちらは、建築のことまでを考えた土地販売ではありません。場合により、余分な建築費用や経費が発生することがありますので、建築を知るプロの方に診断してもらってからの購入をオススメします。

　交渉次第で買えたことも

通常はおこなわない分譲会社の土地のみ販売ですが、過去には土地代に10～15％の金額を上乗したら販売してくれた事例があります。また、おなじ要領で建築条件付き土地販売の条件をはずしてもらえたケースもありました。本当に欲しい土地なら、チャレンジしてみる価値はあります。

しかし、土地を手にいれるのは苦労しますよね。虚礼虚文みせかけはいいが、どこも会社や営業マンの都合ばかりでお客さまの方など1㎜も向いていませんからね。まあ、少ないですがお客さまのことを考えた仕事をしている会社もあります。

急がば回れ。案外『土地探しより会社探し』することが、いい土地にめぐり合える近道だったりしますよ。